Partilha de imóvel financiado

Ninguém se casa pensando no divórcio, muito menos assume um financiamento imobiliário com foco numa possível divisão de bens e dívidas, mas sim com o planejamento de construir uma vida a dois. Porém, quando os relacionamentos se tornam insustentáveis, seja porque motivo for, e a separação se mostra como a única solução, é hora de verificar a situação do patrimônio do casal, e decidir a sua partilha.

No momento do divórcio, serão divididos não só os bens, como os compromissos financeiros, tomando-se em conta a sua natureza, face ao regime de bens adotado no casamento, ou na união estável.
Assim, em havendo, no patrimônio do casal, um imóvel financiado a ser partilhado, devem ser tomados alguns cuidados a mais, em vista das particularidades deste tipo de negócio jurídico.
As aquisições imobiliárias realizadas mediante financiamento bancário são realizadas em uma transação conjunta entre o vendedor, o comprador e o agente financiador da compra e venda, sob a égide da Lei 9.514/97.

Nesta modalidade, o adquirente realiza um contrato de empréstimo (mútuo), tomando os recursos financeiros para pagamento do preço do bem. No mesmo ato, é efetuada a transmissão da titularidade do imóvel ao comprador, e o consequente oferecimento da propriedade sobre este, em garantia fiduciária, ao mútuo celebrado com o agente financeiro. Ou seja, embora titular do imóvel, o mutuário não pode dispor, dele, em vista do gravame realizado.
Assim, o casal possuirá a titularidade do imóvel, contudo, atrelada a uma obrigação contratual originada do mútuo celebrado com o agente financeiro. De fato, o imóvel poderá ser partilhado, porém, agregados a ele, os encargos assumidos na sua aquisição.

De acordo com o nosso ordenamento civil, quando o casamento for celebrado sob o regime da comunhão parcial de bens e houver, na constância dele, a aquisição de um imóvel, tanto o imóvel quanto a dívida serão partilhados entre os cônjuges na ocorrência do divórcio.
É necessário lembrar que, na hipótese do imóvel financiado, para que se efetive a partilha, deve se levar em conta o valor atribuído ao bem, pelo mercado, da época da separação, e não a soma das parcelas pagas do financiamento. Deve-se a isso, a variação de seu valor, com o decorrer dos anos, seja na sua valorização através da realização de benfeitorias, seja na sua desvalorização por qualquer deterioração que possa lhe ocorrer. Assim, o valor do bem será calculado sobre o seu valor de mercado, debitado, deste, o saldo devedor contratado junto ao agente financeiro, tudo apurado à data da separação.

Nestas hipóteses, o acordo entre as partes é o melhor cenário. Neste, uma das partes indeniza o ex-cônjuge na parte que lhe cabia, no saldo apurado, e assume a dívida ainda pendente, arcando com o pagamento de suas parcelas, junto ao agente financeiro, o qual poderá realizar uma nova análise de crédito daquele que vier a responder, isoladamente, pelos encargos do contrato.

Todavia, em não sendo possível, a celebração de um acordo entre os ex-cônjuges, a solução poder se dar através do rateio da dívida, assumindo cada qual o seu percentual e os encargos da responsabilidade do financiamento. Após a quitação, caso desejem, poderá ser feita a venda do imóvel com a consequente divisão do montante apurado.

Há, ainda, a hipótese na qual nenhum dos dois cônjuges queira, ou possua meios para assumir, isoladamente, a dívida contraída junto ao agente financeiro. Neste caso, a solução poderá se dar através da venda do imóvel, no estado em que se encontra, transferindo assim, o financiamento imobiliário para terceiro, o qual será avaliado pelo agente financeiro, sobre a sua capacidade na assunção das obrigações contratuais.

É possível, aos ex-cônjuges, acordar, no ato do divórcio, sobre as parcelas vincendas do financiamento contratado, o que, via de regra, não altera a relação jurídica com a instituição financeira, não carecendo de sua anuência, para produzir os seus efeitos.
Caso assim seja a vontade dos ex-cônjuges, tal acordo deverá ser celebrado, por via extrajudicial, através de escritura pública, ou nos autos da ação de divórcio, contudo, o financiamento permanecerá em nome de ambos, mantendo-se a responsabilidade solidária, sobre o contrato.

Com tudo isso, seja qual for a solução aplicada ao caso concreto, devemos ter em mente que é através do diálogo e da boa negociação que se encontra a melhor solução, principalmente para obrigações contratuais de longo prazo, como os financiamentos da casa própria. Obedecidas as formalidades, pode-se encontrar o meio adequado de por fim à esta relação patrimonial, sem rusgas e sem ressentimentos, para o melhor proveito de ambos.

Fonte: https://jus.com.br/artigos/87372/partilha-de-imovel-financiado/2

Dr. Renato Castro

Advogado

Formação pela Universidade Federal do Rio de Janeiro. Administrador Judicial aprovado e certificado pelo Tribunal de Justiça do Estado do Rio de Janeiro. Experiência de sete anos na Assessoria Direta aos Desembargadores das Câmaras Cíveis do TJ/RJ.

OAB/RJ 199.119

ATUAÇÃO:
Offshore, Petróleo e gás, falência e Recuperação

renatocastro@dguerraadvogados.adv.br

Dr. Luiz Gabriel

Advogado

Graduado pela Universidade Presbiteriana Mackenzie, pós graduando em Direito Processual Civil pela Faculdade Verbo Educacional, Especialista em Administração Judicial, Falência e Recuperação Judicial pela Escola de Administração Judiciária do Tribunal de Justiça do Estado do Rio de Janeiro.

OAB/RJ 230.869

ATUAÇÃO:
Offshore, Petróleo e gás, falência e Recuperação

luizgabriel@dguerraadvogados.adv.br

Dra. Ana Carolina

Advogada

  • Advogada inscrita na OAB/RJ sob o nº 179.274;
  • Graduada pela Universidade Candido Mendes (UCAM);
  • Curso de Extensão em Direito Imobiliário pela Universidade Candido Mendes (UCAM);
  • Curso de extensão em Direito Processual Civil pela Pontifícia;
  • Universidade Católica do Rio de Janeiro (PUC-Rio);
  • Restruturing conference em Cloumbia- Nova York – TMA Brasil em parceria com a Columbia Law School;
  • Law in Britain -TMA Brasil em parceria com Cambridge Law School;
  • Curso de Administrador Judicial Turnaround Managment Association (TMA Brasil);
  • Pós Graduada em direito Processual Civil – Escola de Magistratura do Estado do Rio de Janeiro (EMERJ);
  • Pós Graduanda em Direito Empresarial pela Fundação Getúlio Vargas (LLM FGV Rio);
  • Curso de Compliance pela Fundação Getúlio Vargas (FGV Rio);
  • Curso de Falência e Recuperação de Empresas pela Fundação Getúlio Vargas (FGV Rio);
  • Especialização em Administração Judicial pela Escola de Administração Judiciária (ESAJ – TJRJ).


OAB/RJ: 179.274

ATUAÇÃO:
Empresarial, Reestruturação de Empresas, Recuperação Judicial e Falência.

anacarolina@dguerraadvogados.adv.br